Necesitamos ciudades sostenibles que nuestros nietos querrán heredar

OPINIÓN: Nuestras ciudades en Nueva Zelanda se construyeron con densidades bajas, muy bajas para los estándares urbanos en el extranjero. Durante 100 años nos hemos aferrado a nuestra tradición de secciones de un cuarto de acre de propiedad privada; en aproximadamente 10 a 12 viviendas por hectárea (dph) su densidad es el mejor modelo de vivienda que podemos imaginar.

Ahora, para aumentar la oferta de viviendas, contener la expansión, reducir la contaminación y responder al cambio social (hogares más pequeños y comunidades urbanas multiculturales), el gobierno ha aprobado una enmienda polémica a la Ley de Gestión de Recursos que esencialmente permite, sin un proceso formal, generalizar intensificación urbana.

Los estándares de planificación actuales no son lo suficientemente «permisivos»: en pocas palabras, las ciudades necesitan abarrotar más viviendas. Las ocho ciudades y los seis consejos de distrito incluidos en la lista de primer nivel del proyecto de ley deberían prepararse: sus suburbios están en shock.

El diseño de viviendas para ciudades sostenibles es un proceso de emparejar los tipos de viviendas con la densidad y la densidad con el contexto social y ambiental. Hemos visto desarrollos de viviendas de mayor densidad antes, pero sobre todo en pequeñas cantidades.

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En Christchurch, en la década de 1960, existían viviendas «en grupo», y en los desarrollos de Wellington, como Thorndon Mews, la densidad aumentó hasta 90 dph. En la década de 1980, Auckland tuvo desarrollos similares a pequeña escala.

Las altas densidades con buenos entornos sostenibles para la vida urbana no se logran simplemente cerrando los espacios entre los edificios, reduciendo las perspectivas y la luz solar, y los retrasos en los límites, y sin reconocer los límites que los tipos de casas imponen a la densidad del diseño.

Kelly Hodel / Cosas

David Turner: «Las altas densidades con buenos entornos sostenibles para la vida urbana no se logran simplemente cerrando los espacios entre los edificios».

Los desarrollos más recientes en Auckland, especialmente Stonefields y Hobsonville, reconocen que la densidad es la primera variable en el diseño de viviendas. Usan tipos de casas que se adaptan a la densidad a la que apunta el plano del sitio: una combinación de adosados, adosados, patios, casas adosadas y apartamentos.

Demuestran las reglas básicas sobre la densidad y el tipo de casa, combinando los tipos de casas adosadas y adosadas de dos pisos, hábilmente diseñadas para preservar la privacidad y manteniendo excelentes espacios públicos que benefician a todos.

Estos desarrollos producen entre 30 y 35 viviendas por hectárea, todavía mucho para los estándares suburbanos, pero no muy alto en comparación con las viviendas urbanas en, digamos Sydney o Melbourne.

Y no hace falta decir que los desarrolladores de Hobsonville aumentarían las densidades si pudieran, pero saben que al mercado le gusta la permutación de tipo de casa / densidad, y que perderán valor si comprimen los diseños.

Después de cinco años en funcionamiento, el Plan Unitario de Auckland puede verse como una prueba de laboratorio para las revisiones de la RMA.

Tres cuestiones se destacan de este experimento, y es difícil decir cuál es más importante: la pérdida de privacidad, el asalto a la biodiversidad y la pérdida de la ecología natural, y el aumento no planificado del tráfico que socava la seguridad vial.

Más allá de los grandes esquemas, los tipos de casas utilizados son frecuentemente incompatibles con las densidades propuestas. De demasiados proyectos de relleno, la ciudad obtiene solo automóviles, concreto, patrones de propiedad fragmentados y un paisaje impermeable sin árboles.

Nuestro grupo de investigación de vivienda en Unitec ve esta revisión de RMA como una especie de intensificación de forma libre. Este es un modelo peligroso: una redistribución incoherente del espacio urbano gobernada solo por intereses de propiedad privada, promovida por la codicia por un lado y la desesperación política por el otro.

Peter Meecham / Cosas

El desarrollo de Stonefields en Panmure, Auckland, utiliza tipos de casas que se adaptan a la densidad a la que apunta el plan del sitio: una combinación de patios, casas adosadas y apartamentos independientes, adosados, escribe David Turner.

Hemos investigado proyectos de relleno recientes en los que los desarrolladores que utilizan los mismos tipos de casas que Hobsonville están forzando densidades de hasta casi 80 viviendas por hectárea, más del doble del nivel aceptable.

Un tipo de casa más pequeña de dos dormitorios a menudo representa parte de la diferencia, pero la mayor parte se debe a la reducción del espacio alrededor de los edificios: patios diminutos, jardines traseros inaccesibles y un área de estacionamiento entre las hileras de casas. Las casas se construyen tan cerca del límite que todos miran hacia la sala de estar de otra persona. No hay privacidad.

Estos son nuestros desarrollos de viviendas «asequibles» dirigidos a compradores de primera vivienda. Una pareja joven que compra su primera casa suele pensar: “Estaremos aquí un par de años, nuestro capital aumentará porque los precios de la vivienda subirán y podremos mudarnos a algo mejor, menos concurrido. Podemos tolerarlo por un tiempo para poner nuestro pie en la escalera «.

Eso estará bien si funciona, pero es una apuesta, y ningún comprador debería tener que apostar por su vivienda, especialmente los compradores de primera vivienda.

Al observar la experiencia de la desastrosa trampa de la renta variable negativa en los mercados inmobiliarios del Reino Unido en la década de 1990, veremos caídas en el valor de las propiedades. Si cree que eso no podría suceder aquí, pregúntele al propietario de una casa con fugas.

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David Turner: «Necesitamos ciudades sostenibles, socialmente equitativas, equitativas que respeten los valores de la propiedad».

Los problemas en torno a la intensificación de formas libres también se acumulan. Un problema importante, a medida que pasa el tiempo, es la cuestión de los derechos de propiedad contiguos: en resumen, si una sección se puede remodelar para viviendas de alta densidad, las de al lado seguirán. También seguirá el impacto negativo de los nuevos vecinos intrusivos en el valor de la propiedad, y el incentivo para vender y construir es mucho más fuerte, estableciendo patrones de dominó.

Es hora de reconocer que aumentar la densidad suburbana de diez viviendas por hectárea a 70 o más es un cambio radical. Los viejos sistemas de control de la planificación no se adaptan a la tarea: necesitamos ciudades sostenibles socialmente equitativas que respeten los valores de la propiedad, ciudades que nuestros nietos querrán heredar.

Originario de Dunedin, el Dr. David Turner ha enseñado y practicado arquitectura en el Reino Unido y Nueva Zelanda. Ahora enseña planificación urbana para viviendas sostenibles de mayor densidad en Unitec en Auckland.

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